升值的“拆骨”剖析法[阿懒共读社010]
来自付费社区《房产财富精进指南》 朱业胜
【阿懒导读：本文主要讲哪些房产因素并不是真正保值的。】
不要购买任何附加值。
一）升值
买房要赚钱，大致经过三个阶段。
买进
等它升值
卖出
你要知道，当你买进与卖出时，你交易的都是“市场价”。谁也不可能金手指，买到5年前的价格。
你要赚钱，就是“市场价”移动了。从普遍的3000元/平米，涨到了10000元/平米。
这事说起来容易，可是做起来，却是一团迷惘的。
每一次亲友聚会，照例关于房价的讨论都是大篇幅的。亲戚们少不了吹嘘当年买了两套房，投资眼光如何英明。又或者是当年错失了两套房，悔得肠子都青了。
可是，为什么房价会从3000->10000，绝大多数人都是答不上来的。
哪怕那些吹嘘的“投资高手”，说起细节轶事能吹两个小时。可是讲到原理，多半还是迷惘。只能归结为“运气”。
如果你答不上“为什么升值”“哪些盘会升值”。那你也称不上房产专家，最多只能算个好运者。
【阿懒解读：为什么会升值？这是房产专家要去弄清楚的问题，并用于指导自己的购房。】
二）原理
房地产不是制造业，房地产是金融业。
真正懂房地产的，真正的专家，全部都是金融大师。比目前最好的宏观经济学家，还要更懂经济。比目前最好的投行基金经理，更懂金融。
【阿懒解读：“房地产不是制造业，房地产是金融业。”这句话非常重要，整个房产投资学的大厦都构建在这个基础之上。】
我们的国家，大致有三个数据：
货币+24%/每年
实物+9%
通胀+14%
也就是说，滥发纸币的速度，远远超过实物。造成了全社会的通胀。
纸币通胀，才是房价上涨的唯一动力。
房地产本身是有折旧的。不快不慢，大约每年1%。
任何认为房地产本身会“升值”的概念，都是荒谬的，愚蠢的。房产不会升值，是货币在贬值。
房地产其实不是制造业，是金融业。它对冲的是全社会的滥发纸币。
所以房价每年涨13%，每月1%，雷打不动。
如果你想买房子，然后保值增值。那你就最好想一想。你手里买的是什么，究竟能否对抗通胀。
【阿懒解读：划重点，“纸币通胀，才是房价上涨的唯一动力。”】
三）拆骨法
前一阵子，在某婚礼晚宴上，隔壁坐着一个女生。
当我们扯起房产专家时，她眼神里泛着光。
“职业的啊，哇塞。”
“那你一定拥有最好的房子。最好的小区，最顶尖的品牌开发商。花园泳池会所，空调地暖新风，精装修拿钥匙。学区房，只有学区房才最保值增值。”
【阿懒解读：“房产专家，买的必然是最好的房子”，这是普通人最常见的误解。】
没头脑的话。
为什么呢。我们举个例子。假设某板块，某开发商，新建一手楼盘，他卖你55000/平米。精装修品牌营销一手开发商热气烘托。
而旁边普通的一个平庸小区，二手旧楼卖30000/m。
请问，差异在哪里。
凭什么B卖30000，A卖55000。差异在哪里，你为哪些“因素”支付了溢价。
这是一个尖锐的问题。绕不过去。
可惜的是，绝大多数人都含糊应答。不思辨析。
事实上，我们可以用“拆骨法”。
譬如同一个小区。同一幢楼里。A的30楼和3楼，售价就不同。
30楼如果卖58000的话，3楼可能只有48000。这其中近20%的差异，属于“楼层差价”。
同样的30楼，朝南朝北又不同。这是朝向溢价。
你将楼层，朝向修正系数都剥掉了，A还是比B贵。那么，你可以这样说，A的55000/m售价中，其中包含以下因素；
1) 基础盘，30000/m 2) 精装修，10000/m 3) 楼龄三年，2000/m 4) 绿化与会所，2000/m 5) 房型差异，1000/m 6) 楼层差异，-3000/m 7) 地铁便利，-5000/m 8) 品牌溢价，8000/m 9) 初房情结，10000/m 合计： 55000/m
我们仔细看这张表，脉络就清晰得很多。
凭什么旁边的二手楼卖30000/m，而你却花了55000/m买A。
其中，楼层、地铁等打分，还都是负数。说明A的品质比B还要差。但你最终是支付了高得多的溢价。因为你还购买了别的货品。
主要是精装修+品牌+初房情结。
【阿懒解读：“精装修”，重新装修很容易，成本也很低；品牌，并不能让房子更好；初房情结，无论多么新的一手房，卖出去时必然都是二手房。这三个你当初付出去的溢价，其实根本不保值。】
好了，现在问题来了。哪些因素能帮助你保值增值？
三五年后，尘埃落定，A和B的哪个表现更好。
四）增值能力
当你花55000/m买房子时，其实你只有30000/m是买了具体的砖头水泥。还有的25000/m，你买的是各种各样的“附加值”。
但是，如果你要升值的话，所有的因素，并不是普世升值的。
当你掏出去的钱中，只有一部分会升值。其他的并不会升值。
只有一部分能对冲货币。
只有一部分是硬货。
在所有的资本支出中，“装修”是最不保值的。目前上海精装修一手楼盘，装修一般是二个标准。10000/平米和15000/平米。
业内的行规，大概是四倍。
也就是说，他卖你10000/㎡的净装修房。你自己找个工人干干，实际成本是2500/m。
所以房产专家们有一条铁律。那就是绝不碰“精装修房”。
【阿懒解读：当然，房产专家都是很懂装修的。】
每一个专家都是装修大师。建材市场我们比任何人都熟。专家们倾向于买毛坯房，然后自己装修。利润就出来了。
如果有谁和你说“品牌开发商精装修楼盘”。那他一定不懂买房。
房产专家的第二条铁律，就是绝对不碰“品牌开发商”。我们绝对不为品牌支付任何溢价，绝不，绝不！
万科的房子，一般比同地段其他KFS贵40%左右。仁恒的房子更离谱，一般比同地段一手盘贵60%。
我们遇到过很多仁恒粉。谈起仁恒眼睛就成了1080度。@@@三个圈。
有些人喜欢仁恒，和米粉水果粉一样毫无道理。自住就是喜欢。
但是作为投资，我们绝对不碰万科、仁恒。
为什么，当你今天花了多出60%的溢价，买入仁恒。
等你某一天想要抛售时，你必须得拿回这60%溢价。
你得再去找一个仁恒粉。你得再去找一个下家。并说服他“仁恒的尊贵血统”。并说服他多掏60%的钱。这个难度可不是一般的高。
【阿懒解读：万科仁恒一手房卖给你的时候，可以全城做广告、可以花一年时间蓄客创造哄抢效应，当你做为二手房卖出时，这些全部都不存在。】
货比货得扔。人家看看你的小区，看不出任何尊贵之处。当年你买得贵，那是你的成本高。
对于房产专家的第二条守则，就是绝对不为“品牌”支付溢价。
今天你买入时支付了溢价，你卖出时，该“溢价”如何套现。该溢价如何保值增值。
我们信奉的只有品质。栋距，进深，面宽，用料用材，层高。除了品质之外，我们一无倚靠。
【阿懒解读：这些不变的东西，才是购房可以依靠的部分。】
房产专家必需是冷酷无情之人。我们绝不是任何品牌的粉丝。
我们抓在手里的，只有那些冷冰冰实际的数据。你的层高3.1米，他的层高2.9米，他的层高2.7米。好的，那我就愿意为3.1米支付溢价。
房产专家的第三条纪律守则，是“初房情结”。
但是这个话题太大了，值得好好用两篇甚至三篇文章仔细阐述。所以我们留到后面详细展开。
思考题： 既然精装修+品牌+初房情结都不能保值增值，那么什么因素可以保值增值？