【导读：本文主要讲学区房的不确定性，以及房产专家真正的最爱——二线盘。】
五）学区房
房产专家的第四条原则（前三条原则，请回顾上一篇《升值的“拆骨”剖析法》），是学区房。
在水库论坛上，有一个链接《我为什么不买学区房》，很长。建议看看。
我们听过无数篱笆菜鸟在那里呱噪。
“买房就买学区房。”
“房价会跌，学区房一定不会跌的。”
“升值最快的一定是学区房。”
就我个人名下，一套也没有学区房。或许有几套，因为我房子实在太多了，自己也搞不清楚。但我从未买过任何“学区房”。
为什么呢。
假设同一个地段，有二套房子：C不是学区，卖500万/套；D是学区房，卖650万。
很多人没搞懂其中的道理。这究竟意味着什么。
意味着你花650W买D，其实你是买了二样东西。
500万的房子+150万的学票。
未来五年，如果要升值。翻一翻成为1300万。
则：
1300W=1000W的房子+300W的学票
2600W=2000W的房子+600W的学票
5200W=4000W的房子+1200W的学票
现在问题就变成了，你同时投资于二样东西，“房子”+“学票”。
【解读：学区房，从价值的角度来说，可以拆借为房子和学票（上学资格）。】
过去十五年，房子是涨得极快的东西。筑造了房地产的神话。
未来十五年，学票能涨得和房子一样快么？
在《我为什么不买学区房》那篇文章中，我们提出了几种疑问：
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1）学区房制度会不会改革？
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2）地段班会不会被兑水？
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3）走后门的成本多少？
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4）何必要买大房子，一套老公房足矣？
这其中的任何一条，都足以对“学票”的价值，造成致命的摧毁。
那你问我，“学票”的价格是涨是跌，涨幅多少。
我的回答是:“不知道。”
我们是房产专家。是只买房地产的。我们只关注于房地产，并对价值有深入精微的研究。
但我们不是职业炒“学票”的。那是另外一个行业。隔行如隔山。
【解读：学区房的特点在于“学票”。房子会涨会跌，会涨多少，房产专家可以计算；但是学票未来会怎样？我们不清楚，我们几乎一无所知，因为那是一个完全陌生的领域，不是房产专家的专业范畴。】
我们对学票的态度，是“不碰”。
我不愿意为此支付溢价。同样二套房子C和D，麻烦你给我便宜的那套C。
如果一定要说的话，我对“学票”的价值持以很悲观的态度。
后门和窟窿很大。“学票”的价值，完全就是一群无根无据外地人之间击鼓传花的游戏。
【解读：“学票”=走后门的价格。】
而且社会制度本身也在变革。“学区制”不可持续。甚至有一天，象uber、滴滴颠覆出租车市场一样。价值200多万的出租车牌照，一夜之间归零！
【解读：“学票”的风险非常大，而且年复一年人们对学区划分的异议，无时无刻不在宣告它的风险是真实存在的。】
反正我是不会扔大筹码在“学票”上的。
六）房产专家的痛苦
在这里，我们继续以某情圣的悲惨爱情故事作为结尾。
上一次，某婚宴上有人和我说：“你们房产专家是不是都买，最好的小区最顶尖的品牌开发商花园泳池会所空调地暖新风精装修拿钥匙学区房。”
答案不是的。
真正的房产专家，手里没有好房子。以我的流派为例，我的偏好是：“二线盘”。
上海的新开楼盘，90%以上都是毫无入场价值的。房产专家在总人群的购买比例中，少之又少，最多不超过5%。
对于所有“品牌”开发商，我们都是不碰的。仁恒、绿地、万科、中海、保利……更可悲的是，近年来这些Tycoon的市场份额还在不断扩大。留给买笋盘的空间越来越少。
最最理想的开发商，其实是“区属企业”。譬如朝阳区建委，黄浦区建委。
因为土地本身是他的，土地成本很低。
国营企业，质量过硬。建筑材料都选高标号的用。不赶工期。
最后销售的时候，却只要订一个“良心价”。反正只要给政府打工，不亏钱就算立功。国营老总老酒喝喝，何必迫害消费者呢。
国企造的房子，往往会比较土，硬指标却是一流。关键的关键，他往往只有品牌KFS一半的价钱。
“八成品质，十成土建，五成价格”，所以是专家最爱。大爱，如果你能卖出90%的价格的话，那就是巨幅套利空间。
【解读：欧神讲他偏好的投资的房子的特点。】
房产专家最喜欢的是二线盘。绝不是一线盘，更不是超一线盘（CEO盘）。（不过区属建委，最终也有几个成长为了巨无霸。于是就不再价廉物美。譬如卢湾区建委，最终演化成了“永业集团”。徐汇区建委，演化成了“绿地集团”。）
扯得远了。说回某情圣。某情圣更惨，因为他的流派是“老破小”。
老破小的意思，就是专买最旧、最破、最小面积的老公房。
【解读：“老破小”流派的特点。】
那些三四十年楼龄的老公房，地上污水四溢，小区里大妈大伯乘凉，有时候你捂着鼻子甚至都走不进去。
但是这样的盘，却是真正回报率高的盘。真正的赚钱利器。因为竞争对手少。
【解读：“老破小”流派是非常赚钱的一个流派。不过，仅适用于上海这样住房非常紧张、房价高企的城市，千万不要照搬照抄到你的城市。】
问题在于，某情圣到了谈婚论嫁的年龄。他EX眼睛里冒着星星@@@，渴望这个很NB的“职业”房产高手，带给她一套花园洋房泳池会所英式管家品牌开放商新风地暖空调精装修ArtDeco大理石贴面奢华豪宅。
某人皱着眉头，想了很久。最终带到一套1990年建造60平米无电梯的多层老公房。
“什么，你说你有钱。结果你就让我看这。”
“单套不值钱，可是我有NN套啊。”
“我要豪宅！我要大房子，好房子，又大又好的房子。”
“你女人懂个锤子。CEO盘不赚钱。”
这个故事告诉我们的道理是，为什么某人的未来岳父，会挥舞着鸭脖子。。。（故事详见《房产专家（三）》）
【解读：你可以自己不是房产专家，自己不做房产投资，但你，至少能分辨什么是赚钱嘛。】
思考题：
赶紧，想想自己所在城市，有哪些楼盘，是符合欧神所说“二线盘”特点的？